Подводные камни перепланировки квартир

Большинство граждан склонны считать купленные и приватизированные квартиры своей абсолютной собственностью. Поэтому без долгих раздумий проводят там любые перестройки. Между тем, убирая стены и расширяя санузлы, как Бог на душу положит, можно в итоге получить кучу проблем, которую потом придется долго и мучительно разгребать.

Вот типичный пример. Более двадцати лет назад отец переоборудовал кухню и санузел.

Теперь сын решил продать квартиру. Но в Бюро технической инвентаризации (БТИ) отказываются выдать на нее справку-характеристику. И для того, чтоб получить сей документ, человеку придется не один месяц побегать по различным инстанциям. Так что ни о какой продаже, ясное дело, речь уже не идет…

Нельзя ни то, ни это…

Дабы не попасть в ситуацию, аналогичную описанной выше, следует придерживаться единственно верного алгоритма поведения: прежде чем радикально переделывать свое жилище, надо посоветоваться со специалистом-архитектором, а возможно ли такое в принципе. Ведь в этом вопросе очень много различных тонкостей, и то, что вполне приемлемо в одном доме, совершенно недопустимо в другом.

В столице порядок проведения перепланировок квартир определен недавно принятыми Киеврадой городскими правилами застройки, где этому посвящен целый раздел.

Кстати, отличительная особенность данных правил — более жесткие по сравнению с действующими СНиПами (строительные нормы и правила) ограничения по перепланированию жилья. Например, сейчас запрещено расширение ванных и совмещенных санузлов за счет любых других помещений, тогда как СНиПы запрещают лишь размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями.

И тем, кто привык действовать по принципу: «Если нельзя, но очень хочется, то можно», стоит данное обстоятельство учесть. Иначе есть риск нарваться на неприятности, вплоть до судебного решения о принудительном приведении квартиры в первоначальный вид. Впрочем, на практике такое случается довольно редко. Гораздо чаще владельцам незаконно перестроенных апартаментов приходится сталкиваться с серьезными трудностями при попытке распорядиться своей собственностью (продать, подарить, официально сдать в аренду) или же получить кредит в банке под залог этой недвижимости. Причина все та же – нельзя оформить сделку, если в справке-характеристике из БТИ указана самовольная перепланировка…

Какие же виды перепланировок недопустимы с точки зрения законодательства?

Их перечень достаточно длинный. Так, помимо уже упоминавшегося расширения площади помещений санузлов и ванных комнат за счет других помещений, запрещено:

-         объединять лоджии и балконы с помещениями квартиры методом разборки внешних стен (причем неважно, являются стены несущими или нет);

-         переносить приборы отопления на лоджии и балконы;

-         объединять квартиры по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;

-         устраивать проемы в несущих стенах без утвержденной в установленном порядке проектной документации;

-         удалять звукоизолирующее основание полов при ремонте;

-         делать пристройки к квартирам, расположенным на первом этаже жилых многоэтажек;

-         устанавливать кондиционеры и спутниковые антенны на фасадах зданий, выходящих на улицу.

Однако следует иметь в виду, что нарушить закон можно и не желая того. Если неправильно трактовать само понятие перепланировки. Ведь официально перепланировка (переоборудование) квартиры — это «ремонтно-строительные работы, которые проводятся по соответствующим проектам со сменой физических параметров помещений, снесением или перенесением внутренних ненесущих перегородок, постройкой новых элементов и деталей, устройством проемов без вмешательство во внешние стены, межэтажные перекрытия и другие несущие конструкции жилого здания… без ограничения интересов граждан, которые проживают в этом здании».

Между тем, перепланировку порой путают с капитальным ремонтом, который, как известно, не предусматривает «изменений геометрических размеров помещения или его отдельных частей, жилых комнат и подсобных помещений, кухонь, ванн, уборных, коридоров и т.д.».

С формально-юридической точки зрения главной особенностью перепланировки является обязательное наличие проектно-сметной документации, то есть утвержденного в установленном порядке проекта, определяющего архитектурные, объемно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологичные и экономические решения по перепланировке помещения. Без проекта невозможно узаконить в БТИ произведенные в квартире изменения (внести коррективы в имеющийся техпаспорт или же получить новый). Однако частенько для проведения капитального ремонта жилища хозяева приглашают бригаду, не имеющую соответствующей лицензии, и такие «дикие» строители могут запросто ввести в заблуждение владельцев квартиры, осуществив под видом капитального ремонта перепланировку...

Бумажные барьеры

Но коль уж вы изначально задумали сделать перепланировку, следует сразу позаботиться о получении всех разрешений. Городскими правилами застройки определены основные этапы данной процедуры. Как правило, разрешение на перепланировку выдает районная госадминистрация в месячный срок при предоставлении необходимых документов. Перечень документов во всех районах столицы примерно одинаков, хотя имеются небольшие различия по форме и процедуре подачи.

Но тут есть одно исключение. Если ваши апартаменты находятся в историческом здании, вся процедура резко усложняется, ведь в таком случае надо получить специальное разрешение горадминистрации, согласованное с министерством культуры.

Пакет документов для получения разрешения на перепланировку включает в себя:

-         правоустанавливающие документы на квартиру;

-         техпаспорт;

-         согласие балансодержателя здания (ЖЭК, кондоминиум и т.п.);

-         эскиз предполагаемой перепланировки с описанием-характеристикой.

Кроме того, в некоторых районах требуют письменное согласие соседей, предварительное заключение уполномоченной организации о возможности перепланировки, а также справку о ранее произведенных перепланировках в здании, где размещена квартира заявителя, заверенную балансодержателем и/или другой уполномоченной организацией.

Обычно принимаются документы в общественных приемных райадминистраций. Далее, если нет претензий по документам (а такое случается редко), бумаги поступают в районное управление жилищно-коммунального хозяйства либо в другие уполномоченные организации, которые готовят проект разрешения на перепланировку. После утверждения райадминистрацией разрешение выдается на руки владельцу или его представителю. На основании этого разрешения и разрабатывается проектно-сметная документация. Разумеется, организацией, имеющей соответствующую лицензию.

Готовый проект надо согласовать в ряде инстанций (ЖЭК, Киевэнерго, Киевгаз, санэпидслужба, МЧС, райуправления охраны труда и архитектуры). Когда же предусмотрены вмешательство в несущие стены, дополнительная нагрузка на перекрытия и т.д., понадобится и виза специалиста Киевгосэкспертизы.

При необходимости у вас могут также потребовать:

-         акт о наличии дымовых и вентиляционных каналов;

-         акты технического состояния квартир, расположенных рядом, выше и ниже перепланируемого помещения;

-         копии лицензии проектной организации и дополнения к ней с перечнем работ, которые разрешено выполнять данной организации;

-         копии лицензии строительной организации и дополнения к ней, другие документы.

Уже на этапе строительства может потребоваться разрешение на проведение некоторых видов строительных работ. Все документы составляют единое целое. Отсутствие любого из них, отсутствие визы какой-либо инстанции являются основанием для отказа в узаконивании перепланировки.

Очень важный этап – ввод в эксплуатацию помещения после перепланировки. По сути, это осмотр объекта государственной приемной комиссией и утверждение соответствующего акта, в котором указаны члены комиссии, проектная и строительная организации, перечень предъявленных документов, описание технико-экономических показателей перепланированного помещения и решение о принятии его в эксплуатацию, подписанное членами комиссии и скрепленное печатями.

В качестве членов приемной комиссии обычно выступают один из заместителей председателя райадминистрации (председатель), главный архитектор района, представители СЭС, МЧС, инспекции стройконтроля (при необходимости) и владелец жилья (он же, как правило, заказчик перепланировки).

Дополнительно акт заверяют:

-         проектная организация, выполнившая проект;

-         организация, выполнившая ремонтно-строительные работы;

-         организация, принимающая объект в эксплуатацию.

Заверенный и подписанный Акт государственной приемной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительства объекта (перепланировки) вместе с другими документами является основанием для утверждения данного акта районной госадминистрацией.

В течение месяца после подачи пакета документов и соответствующего заявления в районную госадминистрацию выдается Решение об утверждении акта. Кстати, в «Правилах застройки г. Киева» указан порядок выдачи разрешения на перепланировку, но ничего не написано об утверждении акта ввода в эксплуатацию, из-за чего в некоторых районах с этим были трудности...

Время— деньги

Как видим, соблюсти процедуры, необходимые для проведения легальной перепланировки, довольно-таки непросто. Оформление документов, понятное дело, стоит денег (платежи бывают двух видов: обязательные платежи за проведение экспертиз и выдачу разрешений; а также плата за разработку проектно-сметной документации). Да и времени придется потратить немало: как показывает практика, для самостоятельного прохождения всех инстанций людям, затеявшим перепланировку, требуется около года. Потому что документооборот, как правило, происходит по почте, нередко документы возвращают на доработку, причем как из-за невнимательности граждан, так и по вине самих сотрудников госучреждений…

Здесь следует указать на часто встречающуюся ошибку: некоторые полагают, что узаконить уже проведенную перепланировку можно значительно быстрее, но это не так. Как отмечают специалисты, если перепланировка сделана в обход существующих правил, узаконить ее значительно труднее, поскольку необходимо преодолеть ряд юридических препятствий, не говоря уж о штрафных санкциях.

Так что владельцам квартир, которые знают, как они желают перестроить свои жилища, однако не знают процедуры узаконивания перепланировки, для экономии сил и времени лучше все-таки обращаться в специализированные фирмы. Там подскажут, как законно выполнить перепланировку, помогут подготовить необходимые документы, получить согласования, ввести помещение в эксплуатацию, а также окажут содействие в оформлении техпаспорта на апартаменты, нового свидетельства о праве собственности на них.

Стоимость услуг в каждом конкретном случае определяется индивидуально с учетом сложности задачи.