Підводні камені перепланування квартир

Більшість громадян схильні вважати куплені та приватизовані квартири своєю абсолютною власністю. Тому без довгих роздумів проводять там будь-які перебудови. Тим часом, забираючи стіни і розширюючи санвузли як заманеться, можна в підсумку одержати купу проблем, що потім прийдеться довго і болісно розгрібати.

Ось типовий приклад. Більш двадцяти років тому батько переобладнав кухню і санвузол. Тепер син вирішив продати квартиру. Але в Бюро технічної

інвентаризації (БТІ) відмовляються видати на неї довідку-характеристику. І для того, щоб одержати цей документ, людині прийдеться не один місяць побігати по різних інстанціях. Так що ні про який продаж, ясна справа, мова вже не йде…

Не можна ні те, ні це …

Щоб не потрапити в ситуацію, аналогічну описаної вище, варто дотримуватись єдино вірного алгоритму поводження: перш ніж радикально переробляти своє житло, треба порадитися з фахівцем-архітектором, а чи можливо таке в принципі. Адже в цьому питанні дуже багато різних аспектів, і те, що цілком прийнятно в одному будинку, зовсім неприпустимо в іншому.

У столиці порядок проведення перепланувань квартир визначений недавно прийнятими Київрадою міськими правилами забудови, де цьому присвячений цілий розділ.

До речі, відмінна риса даних правил - більш суворі в порівнянні з діючими СНІПАМИ (будівельні норми і правила) обмеження по переплануванню житла. Наприклад, зараз заборонене розширення ванних і сполучених санвузлів за рахунок будь-яких інших приміщень, тоді як СНІПИ забороняють лише розміщення санвузлів над житловими кімнатами і кухнями.

І тим, хто звик діяти за принципом: "Якщо не можна, але дуже хочеться, те можна", варто це врахувати. Інакше є ризик напроситися на неприємності, аж до судового рішення про примусове приведення квартири в первісний стан. Утім, на практиці таке трапляється досить рідко. Набагато частіше власникам незаконно перебудованих апартаментів приходиться стикатися із серйозними труднощами при спробі розпорядитися своєю власністю (продати, подарувати, офіційно здати в оренду) або ж одержати кредит у банку під заставу цієї нерухомості. Причина та ж сама - не можна оформити угоду, якщо в довідці-характеристиці з БТІ зазначено самовільне перепланування…

Які ж види перепланувань неприпустимі з погляду  законодавства?

Їхній перелік досить довгий. Так, крім уже згадуваного розширення площі приміщень санвузлів і ванних кімнат за рахунок інших приміщень, заборонене:

-         поєднувати лоджії і балкони з приміщеннями квартири методом розбирання зовнішніх стін (причому неважливо, є стіни несучими чи ні);

-         переносити прилади опалення на лоджії і балкони;

-         поєднувати квартири по вертикалі з повним або частковим розбиранням міжповерхових перекриттів;

-         улаштовувати прорізи в несущих стінах без затвердженої у встановленому порядку проектної документації;

-         видаляти звукоізолюючу основу підлоги при ремонті;

-         робити прибудови до квартир, розташованим на першому поверсі житлових багатоповерхівок;

-         установлювати кондиціонери і супутникові антени на фасадах будинків, що виходять на вулицю.

Однак варто мати на увазі, що порушити закон можна і не бажаючи того. Якщо неправильно трактувати саме поняття перепланування. Адже офіційно перепланування (переустаткування) квартири - це "ремонтно-будівельні роботи, що проводяться по відповідних проектах зі зміною фізичних параметрів приміщень, знесенням або перенесенням внутрішніх несучих перегородок, добудовою нових елементів і деталей, пристроєм прорізів без втручання в зовнішні стіни, міжповерхові перекриття й інші несучі конструкції житлового будинку... без обмеження інтересів громадян, що проживають у цьому будинку".

Тим часом, перепланування часом плутають з капітальним ремонтом, що, як відомо, не передбачає "змін геометричних розмірів приміщення або його окремих частин, житлових кімнат і підсобних приміщень, кухонь, ванн, убиралень, коридорів і т.д.".

З формально-юридичної точки зору головною особливістю перепланування є обов'язкова наявність проектно-кошторисної документації, тобто затвердженого у встановленому порядку проекту, що визначає архітектурні, об'ємно-планувальні, конструктивні, інженерно-технічні, технологічні й економічні рішення по переплануванню приміщення. Без проекту неможливо узгодити в БТІ зроблені в квартирі зміни (внести корективи в наявний техпаспорт або ж одержати новий). Однак дуже часто для проведення капітального ремонту житла хазяї запрошують бригаду, що не має відповідної ліцензії, і такі "дикі" будівельники можуть запросто ввести в оману власників квартири, здійснивши під видом капітального ремонту перепланування...

Паперові бар'єри

Але коли уже ви впевнено задумали зробити перепланування, варто відразу подбати про одержання всіх дозволів. Міськими правилами забудови визначені основні етапи даної процедури. Як правило, дозвіл на перепланування видає районна держадміністрація в місячний термін при наданні необхідних документів. Перелік документів у всіх районах столиці приблизно однаковий, хоча маються невеликі розходження за формою і процедурою подачі.

Але отут є одне виключення. Якщо ваші апартаменти знаходяться в історичному будинку, уся процедура різко ускладнюється, адже в такому випадку треба одержати спеціальний дозвіл міськадміністрації, погоджений з міністерством культури.

Пакет документів для одержання дозволу на перепланування містить у собі:

-         правовстановлюючі документи на квартиру;

-         техпаспорт;

-         згода балансоутримувача будинку (ЖЕО, кондомініум і т.п.);

-         ескіз передбачуваного перепланування з описом-характеристикою.

Крім того, у деяких районах вимагають письмову згода сусідів, попередній висновок уповноваженої організації про можливості перепланування, а також довідку про раніше зроблені перепланування в будинку, де розміщена квартира заявника, завірений балансоутримувачем і/або іншою уповноваженою організацією.

Звичайно приймаються документи в громадських приймальнях райдержадміністрацій. Далі, якщо немає претензій по документах (а таке трапляється рідко), папери надходять у районне керування житлово-комунального господарства або в інші уповноважені організації, що готують проект дозволу на перепланування. Після твердження райдержадміністрацією дозвіл видається на руки власникові або його представникові. На підставі цього дозволу і розробляється проектно-кошторисна документація. Зрозуміло, організацією, що має відповідну ліцензію.

Готовий проект треба погодити в ряді інстанцій (ЖЕО, Київэнерго, Київгаз, санэпідслужба, МЧС, райуправління охорони праці й архітектури). Коли ж передбачені втручання в несущі стіни, додаткове навантаження на перекриття і т.д., знадобиться і віза фахівця Київдержєкспертизи.

При необхідності від вас можуть також вимагати:

-         акт про наявність димових і вентиляційних каналів;

-         акти технічного стану квартир, розташованих поруч, вище і нижче переплановані приміщення;

-         копії ліцензії проектної організації і доповнення до неї з переліком робіт, що дозволено виконувати даної організації;

-         копії ліцензії будівельної організації і доповнення до неї, інші документи.

Уже на етапі будівництва може знадобитися дозвіл на проведення деяких видів будівельних робіт. Усі документи складають єдине ціле. Відсутність кожного з них, відсутність візи якої-небудь інстанції є підставою для відмовлення в узаконюванні перепланування.

Дуже важливий етап - введення в експлуатацію приміщення після перепланування. По суті, це огляд об'єкта державною приймальною комісією і затвердження відповідного акту, у якому зазначені члени комісії, проектна і будівельна організації, перелік пред'явлених документів, опис техніко-економічних показників перепланованого приміщення і рішення про прийняття його в експлуатацію, підписане членами комісії і скріплене печатками.

Як члени приймальної комісії звичайно виступають один із заступників голови райдержадміністрації (голова), головний архітектор району, представники СЭС, МЧС, інспекції буднагляду (при необхідності) і власник житла (він же, як правило, замовник перепланування).

Додатково акт завіряють:

-         проектна організація, що виконала проект;

-         організація, що виконала ремонтно-будівельні роботи;

-         організація, що приймає об'єкт в експлуатацію.

Завірений і підписаний Акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об'єкта (перепланування) разом з іншими документами є підставою для затвердження даного акта районною держадміністрацією.

Протягом місяця після подачі пакета документів і відповідної заяви в районну держадміністрацію видається Рішення про затвердження акта. До речі, у "Правилах забудови м. Києва" зазначений порядок видачі дозволу на перепланування, але нічого не написано про твердження акта введення в експлуатацію, через що в деяких районах з цим були труднощі...

Час - гроші

Як бачимо, дотриматися процедури, необхідної для проведення легального перепланування, таки непросто. Оформлення документів, зрозуміла справа, коштує грошей (платежі бувають двох видів: обов'язкові платежі за проведення експертиз і видачу дозволів; а також плата за розробку проектно-кошторисної документації). Та й часу прийдеться витратити чимало: як показує практика, для самостійного проходження всіх інстанцій людям, що затіяли перепланування, потрібно біля року. Тому що документообіг, як правило, відбувається поштою , нерідко документи повертають на доробку, причому як через неуважність громадян, так і з вини самих співробітників держустанов...

Тут варто вказати на часту помилку: деякі думають, що узаконити вже проведене перепланування можна значно швидше, але це не так. Як відзначають фахівці, якщо перепланування зроблене в обхід існуючих правил, узаконити її значно складніше, оскільки необхідно перебороти ряд юридичних перешкод, не говорячи вуж про штрафні санкції.

Так що власникам квартир, які знають, як вони бажають перебудувати своє житло, однак не знають процедури узаконювання перепланування, для економії сил і часу краще все-таки звертатися в спеціалізовані фірми. Там підкажуть, як законно виконати перепланування, допоможуть підготувати необхідні документи, одержати узгодження, увести приміщення в експлуатацію, а також посприяють в оформленні техпаспорта на апартаменти, нового свідоцтва про право власності на них.

Вартість послуг у кожнім конкретному випадку визначається індивідуально з урахуванням складності задачі.